El dinero por sí solo no se multiplica. Los ahorros permanecen guardados hasta el momento en que se requieren, pero si existe una oportunidad de hacer algo mejor con ellos, hay que aprovecharla. El invertir en bienes raíces es, en la mayoría de las ocasiones, una compra segura. Pero hay que conocer las responsabilidades que esto implica o, mejor dicho, los impuestos a pagar por renta o venta de un inmueble.

Lo primero es definir qué modelo de negocio vas a elegir: la reventa inmediata, la construcción, la renta o la remodelación para la posterior venta de un inmueble, ya que para su cálculo, dependerá en gran parte de lo que decidas hacer con él.

Impuestos a pagar por renta o venta de un inmueble

Y sí, en México se pagan impuestos casi por todo. No hay forma de salir de ellos, pero pensemos en que se realizan actividades positivas con ellos, tales como impulso de programas, pago de deudas del país, entre otros. Es así como también la renta o venta de un bien genera este tipo de cargos, por lo mismo es fundamental conocer la manera en que se crean para que definas cuál te conviene más.

Alquiler de propiedades

Ya sea que tengas un local, departamento o casa, y quieras elegir la opción de rentar para uso habitacional o comercial, vas a tener que cumplir con lo siguiente:

• Inscripción al Registro Federal de Contribuyentes (RFC).
• Llevar la contabilidad (salvo que elijas la deducción ciega).
• Expedición de comprobantes fiscales por las contraprestaciones recibidas.
• Declaración mensual y anual del Impuesto Sobre la Renta (ISR).
• Notificación al Servicio de Administración Tributaria (SAT) si cobraste rentas en efectivo por más 100,000 pesos.

Si eres nuevo y, lógicamente, no habías experimentado la declaración del ISR, tal vez debas saber cómo se calcula para que practiques y te salgan los números a la primera –recuerda que ahora deberás presentarlos mensual y anualmente–.

Calcúlalo de la siguiente manera:

1. Rentas cobradas – Deducciones = Base de cálculo del impuesto

Es una ecuación muy sencilla, la clave es saber lo que incluyen las deducciones. Toma nota: pagos del impuesto predial; gastos de mantenimiento; intereses reales pagados por préstamos contratados para comprar, construir o remodelar el inmueble arrendado; primas de seguros que amparen los inmuebles; depreciación de los inmuebles.

2. Rentas cobradas – Deducción ciega = Base de cálculo del impuesto

Pero si eres de los que no llevan una cuenta tan detallada de los gastos o simplemente no cuentas con la información a la mano, puedes optar por el uso de la deducción ciega equivalente a la deducción directa del 35% de las rentas cobradas. A diferencia del anterior, esta no requiere contabilidad ni tener comprobantes de gastos.

Rentas gravadas con IVA

Además, si el inmueble que rentas es una oficina o un local comercial, además del ISR tendrás que pagar el Impuesto al Valor Agregado (IVA) que, para este caso, tendrás que indicar que el impuesto es independiente al monto pactado de la renta. Toma este ejemplo para emitir tus comprobantes:

Renta del mes de noviembre de 2018: $10,000 pesos

IVA: $1,600 pesos

Total: $11,600 pesos

OJO: Toma en cuenta que esos $1,600 pesos no son parte de tu ingreso, sino que deberás pagarlos al SAT. Contra el impuesto a tu cargo puedes acreditar el IVA que te hayan trasladado en los comprobantes que amparen un gasto deducible, como el mantenimiento o la prima del seguro del inmueble.

Compraventa de inmuebles

Por otro lado, si para ti es más atractivo la venta de tu propiedad, te decimos que, de acuerdo a la Ley de Impuesto Sobre la Renta, en caso de superar los 700 mil UDIS, es decir, 4.2 millones de pesos aproximadamente, deberás pagar ISR pero de la ganancia que obtengas a partir de la venta de tu casa.

Es decir, si tu casa originalmente te costó cuatro millones de pesos y después de varios años puedes venderla en cinco millones de pesos, deberás pagar el ISR de 800 mil pesos ¿La razón? Tienes exento el pago de impuestos hasta por un valor de la vivienda de 4.2 millones de pesos aproximadamente.

Plusvalía

La plusvalía del inmueble se genera a lo largo del tiempo. Por ello, la ganancia obtenida se divide entre el número de años que tuviste el bien y el ISR se calcula sobre la ganancia anual promedio. Aunque la operación queda exenta, siempre que no hayas aplicado la exención en los últimos tres años.

Claro que siempre que obtengas ingresos por la venta existe la obligación de presentar la declaración anual del ISR, aún cuando esté exenta o de lo contrario perderás ese derecho.

Y para temas de deducción, lo gastos adicionales al precio de venta pactado son:

• Costo comprobado de adquisición de inmueble, que no será inferior a 10% del precio de venta.
• Costo de las mejoras y ampliaciones efectuadas.
• Gastos notariales, impuestos y derechos por escrituras de compra y venta.
• Avalúo de bienes inmuebles.
• Comisiones pagadas al vendedor con motivo de la compra o venta del bien.

Si se trata de la venta de un local, oficina o bodega, el IVA se genera solamente por la parte de la construcción. Lo relativo al terreno queda exento.

¿Remodelaste? Esto puedes deducir:

Supongamos que algún punto creíste que tu bien necesitaba una “manita de gato”. Las paredes estaban apagadas y cambiaste su color, o los muebles eran algo viejos y remodelaste tanto a cocina como los baños, pues te compartimos que todo eso y más lo puedes deducir pero con un detalle: sólo debes contar con los comprobantes (facturas electrónicas) que amparen los gastos, cuando te trasladen el IVA y, en caso de que el monto del pago sea mayor a 2,000 pesos, que lo realices con cheque nominativo, transferencia bancaria, tarjeta de crédito o de débito.